Energetische Sanierung und Energieausweis: Was Hausverwalter*innen und Eigentümer*innen jetzt wissen müssen

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Der deutsche Wohngebäudebestand hat ein Energieproblem – und die regulatorischen Anforderungen steigen. Im Mittelpunkt steht der individuelle Sanierungsfahrplan – und mittendrin: der Energieausweis als unverzichtbares Fundament jeder Sanierungsstrategie.

Sanierungsquote auf neuem Tiefpunkt:

Wer glaubt, die energetische Sanierung von Wohngebäuden sei auf einem guten Weg, wird durch die aktuellen Zahlen eines Besseren belehrt. Die Sanierungsquote im deutschen Wohngebäudebestand ist 2025 auf 0,67 Prozent weiter abgesunken – nach 0,69 Prozent in 2024, 0,70 Prozent in 2023 und 0,88 Prozent in 2022. Das ist ein neuer Tiefpunkt. Notwendig wäre eine jährliche Quote von rund 2 Prozent, um die vereinbarten Klimaziele im Gebäudesektor zu erreichen. Dabei zeigt der dena-Gebäudereport 2025, warum der Sanierungsdruck so groß ist: Mehr als 90 Prozent des deutschen Wohngebäudebestands wurden vor 2010 errichtet. Gebäude der Baualtersklassen bis 1979 – also vor der ersten Wärmeschutzverordnung – stellen dabei fast 61 Prozent des gesamten Bestands (Quelle: dena-Gebäudereport 2025, Updatebericht September 2025).

In konkreten Zahlen: 2025 wurden lediglich 260.000 Wohneinheiten energetisch saniert – gegenüber 265.000 im Vorjahr und 275.000 in 2023. Laut der dena-Leitstudie „Aufbruch Klimaneutralität“ hätten es 460.000 sein müssen; bis 2030 müsste die Zahl auf bis zu 730.000 steigen. Gleichzeitig bricht der Wohnungsneubau ein: 2024 wurden laut dena-Gebäudereport nur rund 221.000 Wohneinheiten fertiggestellt – 16 Prozent weniger als im Vorjahr. Baugenehmigungen für Wohngebäude sanken um 19,3 Prozent auf rund 55.000. Das bedeutet: Der Bestand altert, der Neubau stockt – und der Sanierungsdruck auf den vorhandenen Gebäudebestand steigt weiter

Die energetisch schlechtesten Gebäude der Effizienzklassen G und H sind für 50 Prozent des gesamten Energieverbrauchs des Gebäudesektors verantwortlich. Zwei Drittel aller Wohngebäude befinden sich in den Klassen D bis H und verbrauchen mehr als 100 kWh/m² im Jahr. Und das hat direkte wirtschaftliche Folgen: Der Wertabschlag am Markt für energetisch schlechte Immobilien liegt mittlerweile bei bis zu 40 Prozent gegenüber sanierten Gebäuden (Quelle: BuVEG, abegerufen am 15.06.2026).

Gleichzeitig steigt der regulatorische Druck: Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD, 2024) schreibt vor, den durchschnittlichen Primärenergieverbrauch des Wohngebäudebestands bis 2030 um 16 Prozent und bis 2035 um 20 bis 22 Prozent zu senken. Besonderes Augenmerk liegt auf den energetisch schlechtesten Gebäuden. Dazu kommt der steigende CO₂-Preis: Bei unsanierten Gebäuden trägt der Vermieter nach dem CO₂KostAufG den Großteil der CO₂-Kosten. Und Banken fordern zunehmend ESG-konforme Immobilien als Voraussetzung für attraktive Finanzierungskonditionen.

Immerhin zeichnet sich beim Heizungstausch ein klarer Trend ab: Im Neubau ist die Wärmepumpe 2024 mit einem Anteil von 69,4 Prozent der wichtigste Energieträger – und bei den Baugenehmigungen liegt ihr Anteil sogar bei 81 Prozent. Gas verliert dagegen rapide: Noch 2004 war es mit 76 Prozent dominierend, 2024 kam es noch auf 15 Prozent bei den Fertigstellungen und unter 4 Prozent bei den Genehmigungen. Für Verwalter ist das relevant: Im Bestand liegt die Hürde noch deutlich höher – von rund 20 Millionen installierten Öl- und Gasheizungen sind 16 Prozent bereits über 30 Jahre alt und damit unmittelbar austauschbedürftig (Quelle: dena-Gebäudereport 2025).

Kurz gesagt: Wer nicht saniert, zahlt – direkt und indirekt.

Der Energieausweis: Mehr als ein Pflichtdokument:

Der Energieausweis ist nicht nur ein gesetzlich vorgeschriebenes Dokument, sondern gibt zentrale Hinweise für die energetische Einordnung eines Gebäudes – und damit der logische Startpunkt jeder Sanierungsplanung.

Der Energieausweis weist die spezifischen Energiekennzahlen eines Gebäudes aus, unterschieden nach Endenergie und Primärenergie in kWh/m²a. Der Endenergiebedarf ist ausschlaggebend für die Zuordnung zur Energieeffizienzklasse – die Skala reicht von A+ bis H. Die Tabelle zeigt, was dahinter steckt:

Die Realität im deutschen Wohngebäudebestand ist ernüchternd: 55 Prozent aller Ein- und Zweifamilienhäuser werden den Effizienzklassen F und schlechter zugeordnet. Bei Mehrfamilienhäusern liegt der Anteil der Klassen F, G und H bei gut 30 Prozent.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis – was gilt wann?

Der Energiebedarfsausweis (§ 81 GEG) basiert auf einem rechnerisch ermittelten theoretischen Energiebedarf – unabhängig vom tatsächlichen Nutzungsverhalten der Bewohner. Dafür wird ein digitales Gebäudemodell erstellt, das Bauform, Bauteile und Anlagentechnik abbildet. Der Vorteil: objektiver Vergleich verschiedener Gebäude. Der Nachteil: höherer Aufwand und damit höhere Kosten.

Der Energieverbrauchsausweis (§ 82 GEG) basiert auf den tatsächlich gemessenen Verbrauchsdaten der letzten mindestens 36 Monate, wobei die letzte Abrechnungsperiode nicht länger als 18 Monate zurückliegen darf. Er ist in der Regel einfacher und günstiger zu erstellen – wird aber vom Nutzungsverhalten der Bewohner beeinflusst und ermöglicht nur bedingt objektive Gebäudevergleiche.

Wichtig für die Praxis: Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1.11.1977 gestellt wurde und die nicht mindestens dem Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 entsprechen, ist ausschließlich der Bedarfsausweis zulässig.

Ein Energieausweis ist nach dem GEG erforderlich:

• bei Neubau oder umfangreicher energetischer Sanierung

• beim Verkauf eines Gebäudes oder einer Wohnung

• bei Neuvermietung

• spätestens beim Besichtigungstermin müssen Verkäufer, Vermieter oder Makler einen gültigen Ausweis vorlegen

Die Gültigkeitsdauer beträgt zehn Jahre. Ist ein Ausweis abgelaufen, muss ein neuer ausgestellt werden. Ausnahmen gelten für Baudenkmäler sowie Gebäude mit weniger als 50 m² Nettogesamtfläche.

Käufer von Ein- oder Zweifamilienhäusern sind zudem verpflichtet, nach Erhalt des Energieausweises ein Informationsgespräch mit einem Energieberater zu führen – sofern dieses kostenlos angeboten wird. Auch Banken fragen den Energieausweis zunehmend an, wenn es um Finanzierungen geht.

Der Energieausweis als Startpunkt der Sanierungsplanung:

Wer eine energetische Sanierung plant, sollte nicht einfach mit der erstbesten Maßnahme beginnen. Empfohlen wird stattdessen der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP).

Der iSFP beginnt mit einer fundierten Bestandsaufnahme – und diese wiederum baut auf den Energiedaten des Gebäudes auf. Auf Basis der ermittelten Werte wird ein digitales Gebäudemodell erstellt, mit dem sich Energieverluste einzelner Bauteile quantifizieren lassen. Daraus ergibt sich ein priorisierter Maßnahmenplan, der nicht nur technisch sinnvoll, sondern auch wirtschaftlich darstellbar ist.

Das Ziel: mindestens der Effizienzhaus-70-Standard – was einer Energieklasse B entspricht. Wer diesen Standard nach Sanierung erreicht, verbessert nicht nur die Energiebilanz, sondern auch den Wert des Gebäudes, senkt CO₂-Abgaben und verbessert die Finanzierbarkeit.

Was das für Hausverwaltungen bedeutet:

Für WEG-Verwalter und Mietverwalter ergeben sich konkrete Handlungsfelder:

Energieausweis-Bestand prüfen – Für welche Objekte liegt ein gültiger Ausweis vor? Ist er noch aktuell? Für Objekte in Klasse F, G oder H ist absehbar erhöhter Handlungsdruck zu erwarten – das sollte gegenüber Eigentümern und Beiräten offen kommuniziert werden.

Sanierungsbedarf frühzeitig kommunizieren – Viele Eigentümer unterschätzen die Konsequenzen schlechter Energieklassen: höhere CO₂-Kosten, erschwerte Finanzierung, künftige Mindeststandards. Der Energieausweis ist die beste Gesprächsgrundlage.

Sanierungsfahrplan als Mehrwertleistung – Wer Eigentümern nicht nur den Verwaltungsalltag abnimmt, sondern sie auch bei der strategischen Sanierungsplanung unterstützt, positioniert sich als unverzichtbarer Partner.

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Ob als Pflichtdokument bei Vermietung oder Verkauf, als Grundlage für eine Sanierungsplanung oder einfach um zu wissen, wo das eigene Objekt energetisch steht – der erste Schritt ist in jedem Fall ein gültiger, aktueller Energieausweis.

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