BGH-Urteil zum Provisionsverbot bei Vermietungen
BGH-Urteil vom 21.5.2026 (I ZR 224/25): Verwalter dürfen für die Vermietung eigener Bestände keine Provision verlangen.
Kategorie: Recht & Rechtsprechung Lesezeit: ca. 8 Minuten
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Das Wichtigste in Kürze
Der BGH hat am 21. Mai 2026 (Az. I ZR 224/25) entschieden: Wer eine Wohnung verwaltet, darf für deren Vermittlung keine Provision verlangen – weder vom Mieter noch vom Vermieter.
Betroffen sind Miet- und Sondereigentumsverwaltungen, die Neuvermietungen gesondert vergütet bekommen.
Nicht betroffen sind reine WEG-Verwaltungen und die Vermittlung von Gewerberaum.
Entscheidend ist nicht, wie die Zahlung heißt, sondern wofür sie wirtschaftlich geleistet wird.
Entsprechende Vertragsklauseln sind unwirksam. Für bereits gezahlte Beträge kommen Rückforderungsansprüche in Betracht.
Warum dieses Urteil mehr ist als eine Randnotiz
In der Mietverwaltung ist die Zusatzvergütung für Neuvermietungen seit Jahrzehnten Standard. Sie steht in unzähligen Verwalterverträgen, sie ist einkalkuliert, und sie hat in vielen Verwaltungen einen spürbaren Anteil am Jahresergebnis.
Genau diese Position hat der Bundesgerichtshof am 21. Mai 2026 kassiert.
Seither kursieren im Netz Schlagzeilen wie „Keine Provision mehr für Hausverwalter". Das ist in dieser Pauschalität falsch – und verunsichert eine große Gruppe von Verwalterinnen und Verwaltern, die von der Entscheidung überhaupt nicht betroffen ist. Umgekehrt unterschätzen viele Mietverwaltungen, dass es nicht nur um künftige Verträge geht, sondern auch um Geld, das bereits geflossen ist.
Dieser Beitrag ordnet das Urteil ein und gibt dir eine Prüflogik an die Hand, mit der du in vier Schritten feststellst, ob dein Vergütungsmodell Handlungsbedarf auslöst.
Der Fall
Eine Immobilieneigentümerin hatte eine Hausverwaltung mit der Betreuung von 129 Wohnungen und 134 Garagen in Düsseldorf und Essen beauftragt. Zum Leistungsumfang gehörte ausdrücklich auch der Abschluss von Mietverträgen im Namen der Eigentümerin – die Verwaltung hatte insoweit weitreichende Entscheidungsbefugnisse.
Neben der laufenden Verwaltervergütung sah der Vertrag für jede Neuvermietung eine zusätzliche Provision in Höhe von zwei Monatskaltmieten vor. Ein in der Branche völlig gängiges Modell.
Die Eigentümerin hielt diese Klausel für unwirksam. Der BGH gab ihr recht.
Fundstelle: BGH, Urteil vom 21.05.2026 – I ZR 224/25. Der Volltext ist auf der Website des Bundesgerichtshofs abrufbar.
Was der BGH entschieden hat
Rechtsgrundlage ist § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes (WoVermittG). Danach steht einem Wohnungsvermittler kein Entgelt zu, wenn er zugleich Verwalter der vermittelten Wohnung ist.
Bislang war streitig, wen diese Norm eigentlich schützt. Die verbreitete Lesart lautete: Sie schützt den Wohnungssuchenden vor einer Doppelbelastung. Wenn der Eigentümer die Provision zahlt, sei niemand schutzbedürftig – die Klausel also wirksam.
Dieser Auslegung hat der BGH eine Absage erteilt. Der Entgeltausschluss gilt unabhängig davon, wer zahlen soll. Die Begründung ist wirtschaftlich: Zahlt der Vermieter die Provision, besteht die Gefahr, dass er sie über eine höhere Miete an den Mieter weiterreicht und diesen dadurch mittelbar belastet.
Zwei Konsequenzen folgen unmittelbar aus dem Gesetz:
Nach § 2 Abs. 5 Nr. 1 WoVermittG ist eine Vereinbarung unwirksam, die von § 2 Abs. 2 WoVermittG abweicht.
Nach § 5 Abs. 1 WoVermittG kann ein Entgelt, das dem Wohnungsvermittler nach diesem Gesetz nicht zusteht, zurückgefordert werden.
Achtung bei Formulierung
Nicht die Bezeichnung entscheidet, sondern die wirtschaftliche Funktion.
Wer seine Provisionsklausel jetzt in „Wiedervermietungspauschale", „Aufwandsentschädigung Mieterwechsel" oder „Sondervergütung Neubelegung" umbenennt, hat nichts gewonnen. Maßgeblich ist, ob die Vergütung wirtschaftlich ein Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis eines Mietvertrags über verwalteten Wohnraum darstellt.
Wer nicht betroffen ist
Reine WEG-Verwaltungen sind nicht betroffen. WEG-Verwalter sind keine Verwalter von Wohnräumen im Sinne des § 2 WoVermittG. Das hat der BGH bereits 2003 klargestellt (Urteil vom 13.03.2003, III ZR 299/02), und von dieser Linie rückt er auch jetzt nicht ab. Wer ausschließlich das Gemeinschaftseigentum verwaltet und eine Eigentumswohnung vermittelt, kann dafür weiterhin eine Courtage vereinbaren.
Gewerberaum ist nicht betroffen. Das WoVermittG gilt für Wohnraum.
Der Verkauf ist nicht betroffen. Die Entscheidung betrifft die Vermittlung von Mietverträgen, nicht die Kaufvermittlung.
Der Grund für diese Differenzierung ist der institutionalisierte Interessenkonflikt: Wer die Wohnung für den Vermieter verwaltet, gehört dessen „Lager" an und erbringt gegenüber dem Wohnungssuchenden keine neutrale Vermittlungsleistung. Diese Konstellation liegt beim reinen WEG-Verwalter nicht vor.
In vier Schritten prüfen: Bist du betroffen?
Schritt 1: Handelt es sich um Wohnraum?
Verwaltest du ausschließlich Gewerbeobjekte, endet die Prüfung hier. Bei gemischt genutzten Objekten prüfst du einheitenbezogen.
→ Nur Gewerbe: nicht betroffen. Sonst weiter zu Schritt 2.
Schritt 2: Verwaltest du diese Wohnung tatsächlich?
Gemeint ist die Verwaltung des vermieteten Wohnraums selbst – also Mietverwaltung oder Sondereigentumsverwaltung mit Vermietungsauftrag. Indiz für die maßgebliche Stellung ist insbesondere die Befugnis, Mietverträge im Namen des Eigentümers abzuschließen.
→ Reine WEG-Verwaltung ohne Mietverwaltungsauftrag: nicht betroffen. Sonst weiter zu Schritt 3.
Schritt 3: Enthält dein Vertrag eine Vergütung, die an den Mietvertragsabschluss anknüpft?
Prüfe nicht nach Überschriften, sondern nach dem Auslösemoment. Frage dich bei jeder Vergütungsposition: Entsteht dieser Anspruch, weil ein Mietvertrag zustande kommt?
Wenn ja, ist die Position unabhängig von ihrer Bezeichnung kritisch.
→ Weiter zu Schritt 4.
Schritt 4: Handle in zwei Richtungen
Nach vorn: Klausel streichen und das Vergütungsmodell neu aufsetzen. Der Aufwand einer Neuvermietung verschwindet nicht – er muss nur anders abgebildet werden.
Nach hinten: Prüfe, welche Beträge in der Vergangenheit auf Grundlage der unwirksamen Klausel vereinnahmt wurden. Rückforderungsansprüche nach § 5 Abs. 1 WoVermittG kommen in Betracht. Reichweite und Verjährung sind eine Frage des Einzelfalls und gehören in anwaltliche Hand – gerade bei größeren Beständen kann sich hier eine erhebliche Summe aufbauen.
Diese Formulierungen solltest du jetzt in deinen Verträgen suchen
Gehe deine Vertragsmuster mit der Volltextsuche durch. Kritisch sind unter anderem:
„Für jede Neuvermietung erhält der Verwalter eine Vergütung in Höhe von … Monatskaltmieten."
„Wiedervermietungsprovision"
„Vermittlungshonorar" / „Courtage" / „Maklerprovision"
„Sondervergütung für die Neubelegung einer Wohneinheit"
„Aufwandspauschale bei Mieterwechsel", soweit sie an den Vertragsabschluss gekoppelt ist
„Zusatzhonorar für die Mieterauswahl", soweit erfolgsabhängig ausgestaltet
Wichtig: Wo genau die Grenze zwischen zulässiger Aufwandsvergütung und unzulässigem Vermittlungsentgelt verläuft, ist mit diesem Urteil noch nicht abschließend geklärt. Wer sein Vergütungsmodell umbaut, sollte die Neufassung rechtlich prüfen lassen, statt auf eine geschickte Formulierung zu setzen.
Wie du solche Entwicklungen künftig früher mitbekommen
Dieses Urteil ist am 21. Mai 2026 verkündet und erst Wochen später breit diskutiert worden. In der Zwischenzeit sind weitere Verträge mit der betroffenen Klausel geschlossen worden.
Das ist das eigentliche Problem: Nicht die einzelne Entscheidung, sondern die Frage, wie du als Verwalter*in überhaupt mitbekommst, dass sich unter deinem Geschäftsmodell etwas verschoben hat.
Wer hier nicht auf Zufallsfunde angewiesen sein will, braucht eine Quelle, die laufend die relevante Rechtsprechung aus dem Miet- und WEG-Recht aufbereitet – und die zugleich die Arbeitshilfen liefert, mit denen sich eine Vertragsanpassung tatsächlich umsetzen lässt.
Genau dafür nutze ich Haufe VerwalterPraxis. Die Datenbank kombiniert beides: laufend aktualisierte Rechtsprechung mit Praxiserläuterung und einen umfangreichen Bestand an Vertragsmustern und Arbeitshilfen für die Miet- und WEG-Verwaltung – vom Verwaltervertrag über Betriebskosten bis zur Kündigung.
Wenn du zunächst nur den Vergütungs- und Vertragsteil vertiefen möchtest, ist „Crashkurs Mietverwaltung" von Ute Missal der niedrigschwelligere Einstieg. Das Buch behandelt Verwalter- und Sonderhonorare, den Verwaltervertrag und die Verwalterhaftung mit Checklisten und Musterschreiben.
Fazit
Das Urteil beendet ein Vergütungsmodell, das über Jahrzehnte selbstverständlich war. Für reine WEG-Verwaltungen ändert sich nichts – für Mietverwaltungen und für Makler mit Verwaltungssparte ändert sich potenziell die Ertragsstruktur.
Die gute Nachricht: Der Aufwand einer Neuvermietung ist real, und er darf weiterhin vergütet werden. Nur eben nicht als Provision für den Vertragsabschluss. Wer sein Modell jetzt sauber umbaut und seine Leistung gegenüber den Eigentümern nachvollziehbar begründet, kommt aus dieser Sache stabiler heraus als vorher.
Dieser Beitrag gibt den Stand vom 11.08.2026 wieder und dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Für die Prüfung deiner konkreten Vertragsgestaltung wende dich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.
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