EU-KI-Verordnung: Was Hausverwalter und Immobilienmakler jetzt wissen müssen

Die EU hat mit der Verordnung (EU) 2024/1689 – besser bekannt als EU AI Act – das weltweit erste umfassende Regelwerk für Künstliche Intelligenz geschaffen. Seit August 2024 ist sie in Kraft, seit Februar 2025 greifen die ersten Verbote, und ab August 2026 gilt sie vollumfänglich.

Warum betrifft mich das überhaupt?

Ob ChatGPT für Exposé-Texte, ein KI-Chatbot auf der Website oder ein Tool zur Mietinteressenten-Vorprüfung: Wer KI beruflich nutzt, fällt unter die Verordnung – unabhängig von der Unternehmensgröße. Als Hausverwalter:in oder Makler:in nimmst Du in aller Regel die Rolle des Betreibers ein und trägst damit konkrete Pflichten.

Vier Risikoklassen – wo stehst Du?

Die KI-VO funktioniert risikobasiert. Für die Immobilienbranche gibt es vier relevante Kategorien:

🔴 Verboten – Social Scoring, manipulative KI, biometrische Massenüberwachung. Gilt seit Februar 2025.

🟠 Hochrisiko – Automatisierte Bonitätsprüfungen und vollautomatische Entscheidungen über den Wohnungszuschlag. Hier sind Dokumentation, Risikomanagement und menschliche Aufsicht Pflicht.

🟡 Transparenzpflicht – KI-Chatbot auf der Website, KI-Exposétexte, KI-generierte Bilder. Nutzer müssen erkennbar informiert werden, z. B.: „Dieser Chat wird von einem KI-System beantwortet."

🟢 Minimales Risiko – Spam-Filter, interne Bildoptimierung, ChatGPT für interne Zwecke. Kaum Aufwand.

Wichtig: Die Risikoklasse richtet sich nach dem Verwendungszweck, nicht nach dem Tool. Ein Wertermittlungs-Tool, das für Mietentscheidungen genutzt wird, ist Hochrisiko.

Deine wichtigsten Pflichten als Betreiber

1. KI-Kompetenzen aufbauen (Art. 4 KI-VO) – Teams schulen und Schulungen dokumentieren. Gilt seit Februar 2025.

2. Transparenz – KI-Inhalte klar kennzeichnen, Kund:innen über KI-Interaktionen informieren.

3. Dokumentation – KI-Inventar führen: Welche Tools, welcher Anbieter, welcher Zweck? Anbieter-Dokumentationen aufbewahren.

4. Zweckbindung & Aufsicht – Tools nur für den vorgesehenen Zweck einsetzen. Bei Hochrisiko-KI muss ein Mensch stets eingreifen können.

Bußgelder bei Verstoß (Art. 99 KI-VO)

Verstoß	Maximale Strafe
Verbotene KI	bis 35 Mio. EUR oder 7 % Jahresumsatz
Hochrisiko-Pflichten verletzt	bis 15 Mio. EUR oder 3 % Jahresumsatz
Falsche Angaben	bis 7,5 Mio. EUR oder 1 % Jahresumsatz

Bei KMU gilt immer der niedrigere der beiden Werte. Frühes Handeln wird strafmildernd gewertet.

3 Sofortmaßnahmen für heute

1. KI-Inventar anlegen – Schreib auf, welche Tools Du nutzt und wofür. Das ist Dein Startpunkt.

2. Transparenz-Hinweise einbauen – Chatbot-Hinweis auf der Website, KI-generierte Bilder und Texte kennzeichnen.

3. Schulung dokumentieren 

Fazit

Die KI-VO ist kein Bürokratie-Monster. Mit Inventar, Transparenz und einer dokumentierten Schulung bist Du gut aufgestellt – und schaffst gleichzeitig Vertrauen bei Kunden und Eigentümern.